契約不適合責任とは？相続した家を売るときの責任・期間・免責

相続した実家を売ったあとに、雨漏りやシロアリの被害が見つかったら、売主はどこまで責任を負うのでしょうか。

2020年4月の民法改正で、売主の責任は「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変わりました。

相続した家は、売主が中の状態をよく知らないことが多いので、とくに注意が必要です。

この記事では、民法や宅地建物取引業法をもとに、契約不適合責任の中身、責任を負う期間、免責の特約、相続した家を売るときの備えを説明します。

先に結論

売った物が契約の内容に合わないとき、売主は修理・代金の減額・損害賠償・解除を求められることがある（民法562条〜564条）
種類や品質の不適合は、買主が知った時から1年以内に通知しないと、原則として責任を問えなくなる（民法566条）
個人どうしの売買なら、責任を負わない（免責）特約や期間を短くする特約を結べる
ただし、売主が知っていて告げなかった不具合は、免責の特約があっても責任を負う（民法572条）
分かっている不具合は告知書にすべて書く。買取業者に売る場合は、免責で契約できることが多い

この記事の監修：行政書士（2018年開業・社会保険労務士試験合格）。法務局・裁判所・国税庁などの一次資料で内容を確認しています。

契約不適合責任とは
責任を負う期間
免責の特約
相続した家を売るときの注意点
責任を負わない売り方（買取）
よくある質問
まとめ

契約不適合責任とは

契約不適合責任は、売った物が、種類・品質・数量について契約の内容に合っていないときに、売主が買主に対して負う責任です。

2020年4月1日より前の契約では「瑕疵担保責任」と呼ばれ、「隠れた瑕疵（欠陥）」が対象でした。

改正後は、「契約の内容に合っているか」が基準になり、契約書にどう書いたかが、より重要になりました。

買主が求められること

請求	内容	条文
追完請求	修理や、足りない分の引き渡しを求める	民法562条
代金減額請求	修理などをしてもらえない場合に、代金を減らすよう求める	民法563条
損害賠償請求	不適合によって生じた損害の賠償を求める（売主に落ち度がない場合を除く）	民法564条・415条
契約の解除	契約をやめて、代金を返すよう求める	民法564条・541条・542条

不適合になりやすい例

雨漏り、シロアリの被害、給排水管の故障
建物の傾き、基礎のひび割れ
地中に古い建物の基礎やごみが埋まっていた
土地の面積が契約書の面積より小さかった（数量の不適合）
越境や境界の問題

ただし、契約書に「雨漏りがある」と書いて、そのうえで売った場合は、その雨漏りは契約の内容どおりなので、不適合にはあたりません。

責任を負う期間

決まり	内容
通知の期間（民法566条）	種類・品質の不適合は、買主が不適合を知った時から1年以内に売主に通知しないと、原則として請求できない
例外	売主が引き渡しの時に不適合を知っていた、または重大な過失で知らなかった場合は、1年の制限がない
消滅時効（民法166条）	権利を行使できることを知った時から5年、行使できる時から10年

1年の通知期間は、買主が「知った時」から数えるので、引き渡しから何年もたってから請求されることもあり得ます。

そのため、個人の売主は、契約で責任を負う期間を短くしたり、責任を負わないことにしたりするのが一般的です。

免責の特約

個人どうしの売買なら結べる

契約不適合責任の決まりは、当事者の合意で変えられます。

個人が売主の場合は、「売主は契約不適合責任を負わない」とする免責の特約や、「引き渡しから3か月以内に通知されたものに限る」とする期間を短くする特約を結ぶことができます。

知っていて告げなかったことは免責されない

免責の特約を結んでも、売主が知りながら買主に告げなかった事実については、責任を免れることができません（民法572条）。

たとえば、雨漏りを知っていたのに告げずに売った場合は、免責の特約があっても責任を負います。

分かっている不具合は、すべて買主に伝えることが大切です。

売主や買主によって制限がある

売主	買主	特約の制限
個人	個人	免責や期間の短縮を自由に決められる（知っていて告げなかった事実は除く）
個人	宅建業者（買取業者など）	免責で契約できることが多い
宅建業者	個人	引き渡しから2年以上とする特約を除き、買主に不利な特約は無効（宅地建物取引業法40条）
事業者	消費者	責任を全部免除する特約などは無効になることがある（消費者契約法8条）

相続人が個人として売る場合は、一番上の「個人どうし」か、買取業者に売る場合にあたることが多いでしょう。

相続した家を売るときの注意点

相続した家は、売主である相続人がその家に住んだことがなく、不具合を知らないまま売ることが少なくありません。

売ったあとのトラブルを防ぐため、次の点に気をつけましょう。

告知書に分かっていることをすべて書く

売買のときは、売主が物件の状態を書く「告知書（物件状況報告書）」を作るのが一般的です。

雨漏りや設備の故障など、知っている不具合
過去の修理やリフォームの内容
隣との境界の状況、越境しているもの
自宅で亡くなった人がいるかなど、買主の判断に影響する事実

分からないことは「不明」と書き、推測で「問題なし」と書かないようにしましょう。

家で人が亡くなった場合の告知の考え方は親が自宅で亡くなったら（孤独死）で説明しています。

住んでいなかった実家の状態を把握するには

相続人がその家に住んでいなかった場合、告知書に何を書けばよいか分からないことがよくあります。

親と同居していた家族や、近所の人に修理や不具合の話を聞く
修理の領収書・保証書・リフォームの契約書を探す
固定資産税の課税明細書や登記事項証明書で、面積と建物を確かめる
現地で境界標を確認し、ない場合は測量を検討する
分からない部分は、建物状況調査で専門家に見てもらう

建物・設備・土地・周辺の項目ごとに「有・無・不明」を書き出せるチェックリストを、Wordで用意しました。

無料ダウンロード

相続した家の告知書下書きチェックリスト（Word）

下書きを不動産会社の告知書の様式に書き写して使ってください。

建物状況調査（インスペクション）を使う

建物状況調査は、建築士などの専門家が、建物の基礎や外壁、雨漏りの跡などを目で見て調べるものです。

不動産会社は、媒介契約のときに、建物状況調査をする業者をあっせんできるかどうかを示すことになっています（宅地建物取引業法34条の2）。

売る前に調べておけば、不具合を契約書に書いたうえで売れるので、あとからの請求を防ぎやすくなります。

契約書で責任の範囲を決める

責任を負わない（免責）か、負う期間を短くするか
設備（給湯器、エアコンなど）の故障は責任の対象外とするか
古い建物であることを前提とした価格であることを明記するか

契約書の内容は、不動産会社とよく相談して決めましょう。

相続人が複数いて共有で売る場合は、全員が売主として責任を負うことになるので、責任の範囲をそろえておくことが大切です。

責任を負わない売り方（買取）

不動産会社や買取業者が自ら買主になる「買取」では、売主の契約不適合責任を免除する条件で契約できることが多くあります。

売り方	契約不適合責任	価格
仲介で個人に売る	特約で免責や期間の短縮を決める	市場の価格に近い
買取業者に売る	免責で契約できることが多い	仲介より低くなりやすい

古い家や、長く空き家だった家で、不具合の有無が分からない場合は、買取の査定もとって、価格と責任の両方で比べましょう。

仲介で売る場合の手数料は不動産売却の仲介手数料で計算できます。

相続放棄を考えている場合は、家を売ったり、査定を頼んで売る話を進めたりする前に、放棄するかどうかを決めてください（民法921条1号）。

相続した不動産の売却・買取の相談先（比較）

実家の状態によっては、仲介より買取のほうが早く手放せることがあります。

相談先	向いているケース	注意点
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