親が自宅で亡くなったら（孤独死）｜特殊清掃の費用は誰が払う？相続放棄・賃貸・売るときの告知

離れて暮らす親が自宅で亡くなり、しばらくたってから見つかることがあります。

突然のことで、何から手をつければよいのか分からない方も多いでしょう。

孤独死のあとは、通常の相続手続きに加えて、警察の対応、部屋の特殊清掃、賃貸住宅の明け渡しなど、特有の問題が出てきます。

この記事では、民法や国土交通省のガイドラインなどをもとに説明します。

発見直後の流れ、特殊清掃の費用を誰が負担するか、相続放棄をするときの注意点、家を売るときの告知の決まりを順に見ていきましょう。

発見から死亡届までの流れ

自宅で亡くなった状態で見つかった場合は、すぐに警察か救急に連絡します。

病院以外で亡くなった場合は、警察が事件性がないかを確認し、医師が死因を調べます。

順番	やること
1. 連絡	110番または119番に連絡する。遺体や部屋の物には触らない
2. 警察の調査	身元や死因、事件性がないかを確認する。家族は事情を聞かれることがある
3. 死体検案書	医師が死因などを調べて死体検案書を作る（死亡診断書の代わり）
4. 遺体の引き取り	警察から連絡を受け、葬儀社に搬送を頼む
5. 死亡届	死亡を知った日から7日以内に市区町村へ提出（戸籍法86条）

死体検案書の作成には、費用がかかるのが一般的です。

金額は地域や医師によって違うので、警察や葬儀社に確認しましょう。

部屋にはすぐに入れないことがある

警察の調査が終わるまでは、部屋に入ったり、物を動かしたりできないことがあります。

調査が終わったら、臭いや汚れの状態を見て、特殊清掃が必要か判断します。

葬儀や役所の手続きの全体は死亡後の手続き一覧と期限で確認できます。

身元の確認に時間がかかることもある

発見が遅れた場合は、見た目だけで身元を確認できないことがあります。

その場合、警察が歯の治療記録やDNAなどで確認するため、遺体を引き取るまで日数がかかることがあります。

葬儀の日程は、警察から引き取りの連絡を受けてから決めましょう。

発見後1週間でやることのチェックリスト

• 警察から死体検案書を受け取る（死亡届と一体の用紙）
• 死亡届を出し、火葬許可証を受け取る（葬儀社が代行することが多い）
• 電気・ガス・水道を止めるか、清掃のために残すかを決める
• 郵便物の転送届を出し、財産や借金の手がかりを集める
• 賃貸なら、大家さんか管理会社に連絡する（解約はまだしない）
• 相続放棄の可能性があるなら、遺品に手をつける前に専門家に相談する

電気・水道は、特殊清掃の作業で使うことがあります。

止める前に、清掃業者に必要かどうかを確認しましょう。

特殊清掃とは

特殊清掃は、孤独死などがあった住居で、原状に戻すために消臭・消毒や清掃を行うサービスです。

国土交通省のガイドラインでも、総務省の調査報告書を引用して、このように説明されています。

作業	内容
消臭・消毒	専用の薬剤や機械で、臭いと雑菌を取り除く
汚れの除去	体液などが染みた床材・畳・寝具などを取り除く
害虫の駆除	発生した虫を駆除する
遺品の整理	家財の仕分け・運び出し（遺品整理とあわせて頼むことが多い）
リフォーム	臭いが残る場合は、床や壁の張り替えが必要になることもある

費用は、部屋の広さ、発見までの期間、汚れの範囲で大きく変わります。

複数の業者から見積もりを取り、作業の範囲を書面で確認しましょう。

業者を選ぶときに確認すること

特殊清掃は、急いで頼むことが多く、あとで料金トラブルになりやすい作業です。

依頼の前に、次の点を確認しましょう。

確認すること	理由
見積書に作業ごとの金額があるか	「一式」だけだと、あとで追加料金を求められても比べられない
追加料金がかかる条件	床下まで汚れが広がっていた場合などの扱いを先に決めておく
家庭ごみの運搬の許可	家庭から出るごみを運ぶには、市区町村の一般廃棄物収集運搬業の許可が必要（廃棄物処理法7条）。許可業者と提携しているかを確認する
貴重品・書類の扱い	通帳・権利証・現金などは処分せずに分けて渡してもらう
消臭の保証	作業後に臭いが残った場合の再作業の有無

家庭ごみの回収をうたう無許可の業者に頼むと、不法投棄などのトラブルに巻き込まれるおそれがあります。

環境省も、無許可の回収業者を利用しないよう呼びかけています。

相続放棄を考えている場合は、片付けや売却を頼む前に、放棄するかどうかを決めてください。

財産を処分すると、放棄できなくなることがあります（民法921条1号）。

特殊清掃の費用は誰が払う？

費用を誰が負担するかは、亡くなった方の家が持ち家か賃貸か、そして相続人が相続するかどうかで変わります。

持ち家の場合

亡くなった方の家は、相続財産として相続人が引き継ぎます。

家をどうするかは相続人が決めるので、清掃やリフォームの費用も、原則として家を引き継ぐ相続人が負担します。

遺産分割がまとまる前は、相続人全員の共有になるので、費用の分け方を話し合っておきましょう。

賃貸住宅の場合

亡くなった方が借りていた部屋の「借主の立場」も、相続の対象です（民法896条）。

相続人が相続すると、次のような責任を引き継ぎます。

• 亡くなった日までの未払いの家賃
• 解約して明け渡すまでの家賃
• 部屋を元に戻す原状回復の費用（特殊清掃やリフォームを含むことがある）

賃貸借契約に連帯保証人がいる場合は、保証人も契約の範囲で支払いを求められることがあります。

相続人と連帯保証人は別の立場なので、相続放棄をしても、保証人になっていれば保証の責任は残ります。

賃貸の部屋を明け渡すまでの流れ

相続して部屋を明け渡す場合は、次の順番で進めます。

順番	やること
1	大家さんか管理会社に連絡し、契約書の内容（解約予告の期間・原状回復の範囲・保証人）を確認する
2	相続人の間で、誰が窓口になるか、費用をどう分けるかを決める
3	特殊清掃・遺品整理の業者を選ぶ（大家さんの指定があれば従う）
4	解約の手続きをし、鍵を返す
5	原状回復の費用を精算する。敷金があれば差し引かれる

原状回復の範囲について、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、通常の使用による傷みや経年劣化は借主の負担にならないとしています。

請求された内容に納得できない場合は、明細を出してもらい、このガイドラインと照らし合わせましょう。

解約予告の期間中は家賃がかかるので、相続すると決めたら、早めに解約の日を決めると負担を抑えられます。

相続放棄をした場合

相続放棄をすると、初めから相続人でなかったことになり、家賃や原状回復の支払い義務も引き継ぎません。

ケース	費用を負担する人（原則）
持ち家を相続した	家を引き継いだ相続人
賃貸を相続した	相続人（連帯保証人がいれば保証人も）
相続人全員が相続放棄した	相続人は負担しない。連帯保証人は保証の範囲で負担

連帯保証人の責任には上限があることも

2020年4月1日以降に結ばれた賃貸借契約で、個人が連帯保証人になっている場合は、保証する金額の上限（極度額）を書面で決めていないと、保証の契約は無効です（民法465条の2）。

保証人になっている方は、契約書で極度額と契約日を確認しましょう。

2020年3月以前の契約は、改正前のルールが適用されます。

相続人全員が放棄したとき

相続人全員が相続放棄をすると、家や部屋の中の物を引き継ぐ人がいなくなります。

この場合、大家さんなどの利害関係人が家庭裁判所に申し立てて、相続財産清算人が選ばれ、財産の整理が進められます（民法952条）。

清算人の申立てには予納金が必要になることがあり、大家さんにとっても負担になります。

このため、放棄をする場合も、大家さんには放棄したことを早めに伝えておくと、話がこじれにくくなります。

相続放棄の手続きは相続放棄とはで説明しています。

相続放棄を考えるときの注意点

亡くなった方に借金が多い場合や、賃貸の原状回復費用が財産より大きくなりそうな場合は、相続放棄を考える方もいます。

相続放棄の期限は、相続の開始を知った時から3か月以内です。

放棄の前にしてはいけないこと

相続財産を処分すると、相続を認めたものとみなされ、放棄できなくなるおそれがあります（民法921条1号）。

• 家や車を売る、名義を変える
• 価値のある遺品を持ち帰る、売る、捨てる
• 亡くなった方の預金を引き出して、自分のために使う
• 賃貸の部屋を解約する、敷金を受け取る

腐敗の拡大を防ぐための最低限の清掃など、財産の現状を保つための行為は、処分にあたらないと考えられています。

放棄が認められない主なケースは相続放棄とはの「相続放棄が認められない主なケース」で説明しています。

大家さんから連絡が来たら

賃貸の場合、大家さんや管理会社から、部屋の片付けや解約を求められることがあります。

相続するか放棄するか決まっていない段階では、「相続人として対応するかどうかは検討中」と伝え、解約や遺品の処分は急がないようにしましょう。

家を売るときの告知の決まり

人が亡くなった家を売ったり貸したりするとき、その事実を買主や借主に伝えるべきかどうかは、国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（令和3年10月）が目安になります。

ケース	売買	賃貸
老衰・病気などの自然死、日常生活での事故死（転倒・誤嚥など）	原則として告げなくてよい	原則として告げなくてよい
上記でも、発見が遅れて特殊清掃や大規模リフォームをした	告げる必要がある	発覚からおおむね3年は告げる
自殺・他殺など	告げる必要がある	発生からおおむね3年は告げる

告げる場合は、発生時期（特殊清掃をした場合は発覚時期）、場所、死因、特殊清掃をしたかどうかを伝えるとされています。

買主や借主から聞かれた場合や、事件性・周知性が特に高い場合は、期間にかかわらず告げる必要があります。

告げるべき事実を隠して売ると、あとで契約の解除や損害賠償を求められるおそれがあります。

孤独死があった家を手放す方法

方法	向いているケース	注意点
仲介で売る	立地がよく、清掃・リフォームで買い手が見つかりそう	告知が必要な場合は価格が下がりやすく、売れるまで時間がかかることも
買取業者に売る	早く手放したい、片付けや清掃の手間をかけたくない	仲介より価格は低くなりやすい。複数社の査定を比べる
解体して土地を売る	建物が古く、臭いや傷みが残っている	解体費用がかかる。更地にすると固定資産税が上がることがある
相続土地国庫帰属制度	売れない土地を手放したい	建物がある土地は対象外。費用と審査がある

事故物件を扱う買取業者の中には、清掃や家財の片付けをしないまま、現状のまま買い取るところもあります。

手放し方の比較は相続した訳あり不動産の手放し方で詳しく説明しています。

売る前に考えておきたいこと

孤独死があった家を売るときは、次の順番で考えると迷いにくくなります。

1. 相続するか放棄するかを決める（放棄するなら売らない）
2. 相続人が複数なら、誰が家を引き継ぐか、売って分けるかを話し合う
3. 相続登記をする（売る前に必要。2024年4月から義務）
4. 清掃・リフォームをしてから売るか、現状のまま売るかを決める
5. 仲介と買取の両方で査定を取り、価格と手間を比べる

清掃やリフォームに費用をかけても、その分だけ高く売れるとは限りません。

先に「現状のままだといくらか」を確認してから、手を入れるかどうかを決めると損をしにくくなります。

相続した家を売ったときの税金は相続した不動産を売ったときの税金で説明しています。

亡くなった方が一人で住んでいた家は、空き家の3,000万円特別控除を使えることがあります。

主な要件は、昭和56年5月31日以前に建てられた家であること、相続から3年目の年末までに売ること、売った金額が1億円以下であることなどです。

耐震リフォームか取り壊しも必要ですが、2024年1月以降の売却では、買主が売った翌年2月15日までに行えばよいことになりました。

詳しい要件は相続した実家は売る？残す？で確認できます。

相続放棄を考えている場合は、家を売ったり査定を頼んで売る話を進めたりする前に、放棄するかどうかを決めてください（民法921条1号）。

費用の支払いに使えるお金

葬儀や清掃の費用を、亡くなった方の預金から払いたいと考える方は多いでしょう。

預貯金の仮払い制度

遺産分割の前でも、相続人は単独で、預金の一部を引き出せます（民法909条の2）。

引き出せる額は「口座の残高×1/3×その相続人の法定相続分」で、1つの金融機関につき150万円が上限です。

ただし、仮払いで受け取ったお金は、その相続人が遺産の一部を取得したものとして扱われます。

相続放棄を考えている場合は、仮払いを使うと単純承認とみなされるおそれがあるので、使わないようにしましょう。

保険で補償されることもある

亡くなった方が入っていた火災保険や家財保険に、孤独死などで生じた清掃・修理の費用を補償する特約が付いていることがあります。

賃貸の場合は、大家さん側が孤独死に備えた保険に入っていることもあります。

保険証券や契約書を探して、補償の範囲を保険会社に確認しましょう。

死亡保険金の受け取りと相続放棄の関係は死亡保険金と相続税で説明しています。

葬儀費用の補助

国民健康保険や後期高齢者医療制度に入っていた方が亡くなった場合は、葬儀を行った人に葬祭費が支給されます。

申請の期限は、葬儀を行った日の翌日から2年です。

金額や申請先は葬祭費・埋葬料の申請を見てください。

相続手続きと税金

孤独死であっても、相続手続きの流れは通常の相続と同じです。

• 遺言書があるか確認する
• 戸籍を集めて相続人を確定する
• 財産と借金を調べ、相続するか放棄するか3か月以内に決める
• 遺産分割協議をして、不動産の名義変更（相続登記）や預金の解約をする
• 相続税がかかる場合は、10か月以内に申告する

相続税の計算で差し引ける葬式費用には、通夜・告別式・火葬などの費用が入ります。

国税庁が挙げる葬式費用には、特殊清掃や家の原状回復の費用は含まれていません。

手続きごとの必要書類は相続手続きの必要書類一覧表にまとめています。

財産や借金を早めに調べる

一人暮らしの親の財産は、家族が把握していないことがよくあります。

郵便物、通帳、固定資産税の通知書、スマートフォンのアプリなどから手がかりを集めましょう。

借金は、信用情報機関に開示請求して調べる方法があります。

調べ方は相続財産の調べ方で説明しています。

遺品整理の進め方と業者の選び方は遺品整理はいつから？で説明しています。

売ったあとの責任と告知の考え方は契約不適合責任とはもあわせて確認してください。

相続人が全員放棄した場合の手続きは相続財産清算人とはで説明しています。

放棄したあとに管理会社や債権者へ示す証明書は相続放棄申述受理証明書の取り方で説明しています。

自宅で亡くなったときの死亡届の書き方は死亡届の書き方と出し方で説明しています。

よくある質問

特殊清掃は、相続人が自分で業者を選んでよいですか？

持ち家で相続する場合は、相続人が選んで依頼します。

賃貸の場合は、大家さんや管理会社が業者を指定することもあるので、先に相談しましょう。

相続放棄を考えている場合は、依頼の前に専門家に相談してください。

遠方に住んでいて、すぐに行けません

警察や葬儀社とのやり取りは電話でも進められます。

特殊清掃や遺品整理は、立ち会いなしで対応する業者もあります。

見積もりの内容と作業範囲は、写真や書面で確認しましょう。

家財の中から現金や通帳が見つかったら？

見つかった現金や通帳は相続財産です。

業者に依頼する場合も、貴重品は分けて保管してもらうよう伝えておきましょう。

相続放棄を考えている場合は、使ったり分けたりしないでください。

自然死でも「事故物件」になりますか？

自然死は、原則として告知の対象にはなりません。

ただし、発見が遅れて特殊清掃や大規模リフォームをした場合は、告知の対象になります。

兄弟の誰が費用を払うか決まりません

持ち家の清掃費用は、家を引き継ぐ人が負担するのが基本です。

ただし、遺産分割の前に誰かが立て替えた場合は、遺産分割協議の中で精算方法を決めておくと、あとでもめにくくなります。

立て替えた費用は、領収書を残しておきましょう。

亡くなった日が分かりません

発見が遅れた場合、死体検案書の死亡日時は「推定」や「頃」と書かれることがあります。

相続放棄の3か月の期限は、亡くなった日ではなく、相続人が相続の開始を知った時から数えます。

まとめ

参考資料：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（令和3年10月）／民法896条・921条・940条／戸籍法86条／国税庁 タックスアンサーNo.4129「相続財産から控除できる葬式費用」（2026年9月30日確認）