相続した旗竿地はどうする？建て替えできるかの確認・売り方・相続税の評価

相続した実家の土地が、道路から細い通路でつながった「旗竿地」だったというケースは少なくありません。

旗竿地は、ふつうの形の土地に比べて売りにくいと言われる一方、相続税の評価では減額されることがあります。

この記事では、建築基準法や国税庁の資料をもとに、旗竿地の特徴、建て替えできるかの確認方法、売り方、相続税の評価と分け方の注意点を説明します。

旗竿地とは

旗竿地は、道路から細長い通路が伸び、その奥に広い敷地がある土地です。

形が旗と竿に似ていることから、こう呼ばれます。

法令や条例では「路地状敷地」「敷地延長」などと呼ばれることもあります。

大きな土地をいくつかに分けて売るときに、奥の区画に道路への出入り口を作るため、旗竿地が生まれることが多くあります。

旗竿地のメリットとデメリット

メリット	デメリット
道路から離れているので、車の音などが静か	周りを建物に囲まれ、日当たりや風通しが悪くなりやすい
通路を駐車場として使えることがある	通路が狭いと、工事の車両が入れず建築費が高くなりやすい
同じ地域の整った形の土地より価格が低いことが多い	通路の幅によっては建て替えできない
相続税の評価で減額されることがある	買い手が限られ、売るのに時間がかかりやすい

建て替えできるか：接道義務の確認

建物を建てる敷地は、原則として、建築基準法上の道路に2m以上接していなければなりません（建築基準法43条1項）。

これを「接道義務」といいます。

火事や急病のときに、消防車や救急車が入れるようにするための決まりです。

旗竿地では、通路（竿）の部分が道路に接している長さが問題になります。

条例で幅がさらに決まっていることがある

都道府県などは、条例で、路地状の敷地について通路の幅の基準を上乗せできます。

たとえば東京都建築安全条例3条では、通路（路地状部分）の長さに応じて、次の幅が必要とされています。

通路の長さ	必要な幅（原則）	耐火・準耐火建築物以外で延べ面積200㎡超の場合
20m以下	2m以上	3m以上
20m超	3m以上	4m以上

基準は自治体によって違います。

相続した旗竿地のある自治体の条例を、建築指導課などの窓口で確認しましょう。

再建築不可になるケース

• 通路の幅が、一番狭いところで2m（条例の基準）に足りない
• 通路が接している道が、建築基準法上の道路ではない（ただの通路や私道など）
• 通路の一部が他人の土地になっている

通路の幅は、一番狭いところで測ります。

ブロック塀などを除いた有効な幅が足りないこともあるので、測量図で確認しましょう。

再建築不可の土地でも、隣の土地の一部を買ったり借りたりして通路を広げられれば、建て替えできるようになることがあります。

道路に2m以上接していなくても、周りに広い空地があるなど一定の基準を満たせば、特定行政庁の許可を受けて建てられる場合もあります（43条2項）。

確認するための書類

書類	分かること	取得先
登記事項証明書	土地の所有者・面積・地目	法務局
公図・地積測量図	土地の形、通路の幅	法務局
道路の種類が分かる資料（指定道路図など）	接している道が建築基準法上の道路か	市区町村の建築指導課など
建築計画概要書	家を建てたときの確認の内容	市区町村の建築指導課など

相続登記の必要書類は相続登記の必要書類と自分でやる手順で説明しています。

旗竿地の売り方

旗竿地は、整った形の土地に比べて買い手が限られがちです。

売り方を比べて、状況に合う方法を選びましょう。

方法	向いているケース	注意点
仲介で売る	通路の幅が十分で、建て替えできる	日当たりや駐車のしやすさで価格が変わる
隣の土地の持ち主に売る	隣の人が土地を広げたい、道路側に出入り口がほしい	隣地と一体になると使いやすくなるため、話がまとまりやすいことがある
隣の土地の一部を買ってから売る	通路を広げれば建て替えできるようになる	隣地の持ち主の同意と、測量・登記の費用がかかる
買取業者に売る	再建築不可など、仲介で買い手が見つかりにくい	価格は仲介より低くなりやすい

売る前にしておくこと

1. 相続登記を済ませる（2024年4月から義務）
2. 通路の幅と、接している道路の種類を確認する
3. 隣地との境界がはっきりしているか確認する。はっきりしない場合は境界確定の測量を検討する
4. 通路の下に水道管やガス管が通っているか、他人の管が通っていないか確認する
5. 仲介と買取の両方で査定を取り、価格と売れるまでの期間を比べる

通路が狭い旗竿地では、水道管などの引き込みが隣地を通っていることがあり、売るときに問題になることがあります。

境界やライフラインの状況は、買主にきちんと伝えましょう。

相続放棄を考えている場合は、土地を売ったり、売る話を進めたりする前に、放棄するかどうかを決めてください（民法921条1号）。

売らずに活用する方法

すぐに売らない場合や、売れるまで時間がかかる場合は、次のような使い方もあります。

方法	内容	注意点
自分や家族が住む	今の家をそのまま使う	建て替えできるかを先に確認しておく
家を貸す	静かな環境を好む人に貸す	古い家は修繕費がかさむことがある
駐車場として貸す	通路と奥の敷地を駐車場にする	通路が狭いと車の出入りが難しい
隣地と一緒に使う	隣地の持ち主と共同で売る・建てる	話し合いと合意が必要

空き家のまま放っておくと、管理の手間や固定資産税がかかり続けます。

2023年12月の改正空家法では、管理が不十分な空き家に市区町村が勧告すると、住宅用地の特例が使えなくなり、土地の固定資産税が上がることがあります。

いつまでに売るか、使い続けるかを、相続人で早めに決めておきましょう。

買主に伝えておくこと

旗竿地を売るときは、通路の幅、接している道路の種類、境界、配管の経路など、土地の条件を正確に伝えることが大切です。

売ったあとに、契約の内容に合わない点が見つかると、売主は修理や代金の減額、損害賠償などを求められることがあります（民法562条〜564条）。

知っていて伝えなかった不具合は、契約で責任を免除していても責任を負います（民法572条）。

分かっていることは、告知書や契約書にすべて書いておきましょう。

相続税の評価：旗竿地は評価が下がる

相続税では、土地は路線価などを基に評価します。

旗竿地のように形がいびつな土地は、使いにくさを考えて、評価額を減らす補正があります。

路線価の基本的な計算は路線価とは？調べ方・計算で説明しています。

使う補正率

補正	内容
奥行価格補正率	道路からの奥行の長さに応じた補正
不整形地補正率	土地を囲む長方形（想定整形地）のうち、実際の土地でない部分（かげ地）の割合に応じた補正
間口狭小補正率	道路に接する長さ（間口）が狭い土地の補正
奥行長大補正率	間口に比べて奥行が長すぎる土地の補正

不整形地の補正は、「不整形地補正率×間口狭小補正率」と「間口狭小補正率×奥行長大補正率」のいずれか低いほうを使い、下限は0.60です。

不整形地補正率（普通住宅地区）

かげ地の割合	地積500㎡未満	500㎡以上750㎡未満	750㎡以上
10%以上	0.98	0.99	0.99
20%以上	0.94	0.97	0.98
30%以上	0.90	0.93	0.96
40%以上	0.85	0.88	0.92
50%以上	0.79	0.82	0.87
60%以上	0.70	0.73	0.78
65%以上	0.60	0.65	0.70

かげ地の割合は「（想定整形地の面積－実際の土地の面積）÷想定整形地の面積」で計算します。

間口狭小補正率は、普通住宅地区で間口4m未満が0.90、4m以上6m未満が0.94です。

奥行長大補正率は、普通住宅地区で奥行÷間口が2以上3未満なら0.98、3以上4未満なら0.96、4以上5未満なら0.94です。

旗竿地は間口が2〜3mほどのことが多いので、間口狭小補正と奥行長大補正の対象になりやすい土地です。

正確な評価は、国税庁の「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書」を使い、実際の寸法で計算します。

評価の流れ

1. 評価する土地を囲む長方形（想定整形地）を、正面の道路に面するように描く
2. 想定整形地の奥行で、路線価に奥行価格補正率を掛ける
3. かげ地の割合と地積から、不整形地補正率を調整率表で求める
4. 間口狭小補正率と奥行長大補正率も求め、低いほうの組み合わせを使う（下限0.60）
5. 補正後の1㎡あたりの額に地積を掛ける

旗竿地の評価には、ここで紹介した方法のほか、旗の部分と竿の部分を分けて計算する方法などもあります。

どの方法が適切かは土地の形によって違うので、評価明細書の記載例や専門家の助言を参考にしましょう。

再建築不可の場合

接道義務を満たさない土地は、建て替えできないことを考えて、さらに減額を検討します。

接道義務を満たさない土地は「無道路地」として、不整形地などの補正をしたあと、通路を開設するための費用を差し引いて評価します（財産評価基本通達20-3）。

差し引ける通路の開設費用は、評価額の40%が上限です。

評価が複雑になるので、相続税がかかりそうな場合は税理士に相談しましょう。

相続人で分けるときの注意点

旗竿地は、分け方によって使いにくさや価値が大きく変わります。

分け方	注意点
1人が相続し、ほかの人にはお金で払う（代償分割）	相続する人に代償金を払う資金が必要
売ってお金で分ける（換価分割）	売れるまでの管理費用の負担を決めておく
兄弟で共有する	売るときに全員の同意が必要。後の相続で共有者が増えやすい
土地を分けて（分筆して）それぞれ相続する	分けた土地が接道義務を満たさなくなることがある

とくに、大きな土地を分筆すると、奥の区画が新しく旗竿地になり、接道義務を満たさなくなるおそれがあります。

分筆する前に、分けたあとの土地それぞれで家を建てられるかを確認しましょう。

代償分割の遺産分割協議書の書き方は代償分割・数次相続の遺産分割協議書で説明しています。

通路部分の扱い

通路（竿）の部分も、敷地の一部です。

建ぺい率や容積率を計算するときの敷地面積にも含まれます。

複数の旗竿地が通路を共有している場合（通路が共有持分になっている場合）は、売るときに通路の持分も一緒に売る必要があります。

通路の持分を持っていない場合は、通行や配管のための権利がどうなっているかを確認しましょう。

評価の補正を反映せずに申告していた場合は相続税の更正の請求で説明しています。

旗竿地の境界の確認と測量は相続した土地の測量と境界確定で説明しています。

よくある質問

旗竿地は建て替えできますか？

通路が建築基準法上の道路に2m以上（条例でさらに広い幅が決まっていればその幅）接していれば、原則として建て替えできます。

幅が足りない場合は再建築不可になるので、窓口で確認しましょう。

旗竿地は相続税が安くなりますか？

形がいびつで間口が狭いため、不整形地補正などで評価額が下がることが多いです。

自宅の土地なら、小規模宅地等の特例と組み合わせられることもあります。

特例の要件は小規模宅地等の特例とはで確認できます。

通路を共有している旗竿地はどうなりますか？

通路を近所の人と共有している場合、通路の持分も相続財産になります。

通路の持分だけを切り離して売ると、奥の土地が道路に出られなくなるため、土地と通路の持分はセットで扱いましょう。

共有の通路を舗装し直すなどの工事には、ほかの共有者との話し合いが必要です。

固定資産税は安くなりますか？

固定資産税評価額も、市区町村の評価基準で、形や間口の狭さを考えて補正されることがあります。

課税明細書の評価額が近所の整形地と比べて高すぎると感じたら、市区町村の資産税課に評価の内容を確認できます。

固定資産課税台帳に登録された価格に不服がある場合は、固定資産評価審査委員会に審査の申出ができます（地方税法432条）。

再建築不可の旗竿地は売れますか？

建物を建てられないので、ふつうの買い手は見つかりにくくなります。

隣の土地の持ち主や、再建築不可の物件を扱う買取業者なら、買い取ってもらえることがあります。

ほかの訳あり不動産の手放し方は相続した訳あり不動産の手放し方で解説しています。

まとめ

この記事は、法令や国税庁などの公表資料にもとづく制度の一般的な説明です。個別の税額の計算や申告についてのご相談は、税理士または税務署にお問い合わせください。

参考資料：建築基準法43条／東京都建築安全条例3条／財産評価基本通達20（不整形地の評価）／国税庁「土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表」／国税庁 質疑応答事例「無道路地の評価」／民法921条1号（2026年9月30日確認）