相続登記の必要書類と自分でやる手順｜登録免許税の計算と免税措置

相続登記とは、亡くなった方の名義になっている土地や建物を、相続した人の名義に変える手続きです。

2024年4月1日から義務になり、3年以内に登記しないと過料の対象になることがあります。

この記事では、法務局の手引き「相続登記申請手続のご案内」（令和8年4月版）に沿って、必要書類・申請書の書き方・登録免許税・自分で申請する手順を、順番に説明します。

相続登記の義務化のポイント

項目	内容（法務省の案内より）
始まった日	2024年4月1日
期限	不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内
遺産分割で取得した場合	遺産分割の日から3年以内に、その内容の登記をする
2024年3月31日以前の相続	登記していなければ対象。期限は2027年3月31日
しなかった場合	正当な理由がなければ、10万円以下の過料の対象

昔に亡くなった親や祖父母の名義のままになっている土地も、義務化の対象です。

まずは、固定資産税の通知書や登記事項証明書で、名義が誰になっているかを確認しましょう。

相続登記の流れ（5つのステップ）

法務局の手引きでは、遺産分割協議で不動産の相続人を決める場合の流れを、次の5つのステップで説明しています。

相続登記の必要書類

法務局の「相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等」をもとに、遺産分割協議で不動産を相続する場合の書類をまとめました。

集める書類

誰の	書類	入手先	有効期限
亡くなった方	出生から死亡までのすべての戸籍・除籍・改製原戸籍の謄本	本籍地の市区町村（広域交付も可）	なし
亡くなった方	住民票の除票または戸籍の附票（登記簿上の住所と本籍の記載があるもの）	市区町村	なし
相続人全員	戸籍謄本（亡くなった日以降に発行されたもの）	本籍地の市区町村	なし
相続人全員	印鑑証明書（遺産分割協議書に押した印のもの）	住所地の市区町村	なし
新しく所有者になる人	住民票	住所地の市区町村	なし
－	固定資産課税明細書（申請する年度のもの）	毎年4月ごろ市区町村から届く	なし

法務局の案内では、相続登記に使う印鑑証明書に「作成後3か月以内」といった制約はありません。

また、申請人になる相続人の印鑑証明書は、添付しなくてよいとされています。

自分で作る書類

書類	ポイント
登記申請書	法務局のホームページから様式をダウンロードできる
遺産分割協議書	相続人全員が署名し、実印を押す。書き方は遺産分割協議書の書き方｜Word雛形4パターン
相続関係説明図	戸籍の原本を返してもらいたい場合に付ける。書き方は相続関係説明図の書き方｜Excel雛形
委任状	代理人が申請する場合だけ

法定相続情報一覧図があれば戸籍は省略できる

2024年4月1日から、登記申請書に「法定相続情報番号」を書けば、法定相続情報一覧図の写しの添付を省略できるようになりました。

一覧図の写しは、戸籍の束の代わりとして使えます。作り方は法定相続情報一覧図の作り方で解説しています。

登記申請書の書き方

法務局の記載例（夫が亡くなり、遺産分割協議で長男が土地・建物を相続したケース）に沿って、各欄の書き方を説明します。

欄	書き方
登記の目的	「所有権移転」と書く
原因	「令和〇年〇月〇日相続」。日付は亡くなった日（遺産分割協議が成立した日ではない）
相続人	（被相続人 亡くなった方の氏名）と書き、その下に相続する人の住所・氏名を住民票のとおりに書いて押印（認印で可）
申請人の追加情報	氏名ふりがな、生年月日、メールアドレス（本人だけが使っているもの）
連絡先の電話番号	平日の日中につながる番号
添付情報	「登記原因証明情報　住所証明情報」と書く
申請日と申請先	申請する日と、不動産の所在地を管轄する法務局名
課税価格	固定資産課税台帳の価格（1,000円未満切り捨て）
登録免許税	課税価格×0.4%（免税の場合は根拠の条文を書く）
不動産の表示	登記事項証明書のとおりに、所在・地番・地目・地積（建物は所在・家屋番号・種類・構造・床面積）を書く

申請書を作るときの共通ルール

• A4の丈夫な紙に、片面だけ印刷する（縦置き・横書き）
• パソコンか、消えない黒のボールペンで書く（鉛筆・消えるペンは不可）
• 2枚以上になる場合は、申請人がつづり目に契印を押す
• 申請書と収入印紙を貼った台紙を重ね、左側の余白を2か所ホチキスでとめる。添付書類はクリップでとめる

住民票コードを書くと住民票を省略できる

相続人の欄に住民票コード（住民票の写しに書かれている11桁の番号）を書くと、住民票の写しの添付を省略できます。

登録免許税の計算

相続登記には、登録免許税という税金がかかります。

• 課税価格は、固定資産課税明細書の「価格」または「評価額」を使う（「課税標準額」ではない）
• 複数の不動産をまとめて申請する場合は、合計額の1,000円未満を切り捨てる
• 計算した税額が1,000円に満たないときは、1,000円になる

複数の不動産や持分がある場合は、下の自動計算で確かめられます。

計算の例

土地の評価額が1,500万円、建物の評価額が500万円の場合で考えます。

手順	計算
課税価格	1,500万円＋500万円＝2,000万円
登録免許税	2,000万円×0.4%＝8万円

納付は、収入印紙を台紙に貼って申請書と一緒に出すか、税務署などで現金で納めた領収証書を貼って出します。

登録免許税が免税になるケース

法務局の案内によると、2027年3月31日までの登記について、次の免税措置があります。

ケース	内容
相続登記をしないまま相続人が亡くなった	祖父名義の土地を父が相続したが登記しないまま父が亡くなった場合など、父を名義人にするための登記は免税
価額が100万円以下の土地	全国の土地が対象。持分の場合は、土地全体の価額×持分で判断する

免税を受けるには、申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第1項により非課税」などの根拠条文を書く必要があります。

書かないと免税されないので注意しましょう。

申請の方法

方法	ポイント
窓口に持参	不動産の所在地を管轄する法務局の窓口に出す
郵送	書留郵便などで送る。封筒の表に「不動産登記申請書在中」と書くのが一般的
オンライン	「登記・供託オンライン申請システム」で申請書を作って送信する

申請先の法務局は、法務局ホームページの「管轄のご案内」で調べられます。

書類に不備があると、法務局から電話で連絡が来て、直す（補正する）ように求められます。

登記が終わったら

登記が終わると、法務局から次の書類を受け取ります。

• 登記完了証：登記が終わったことを知らせる書類
• 登記識別情報通知書：いわゆる「権利証」に当たるもの。将来その不動産を売るときなどに必要になる

登記識別情報は、12桁の英数字の暗証番号のようなものです。

他人に知られないよう、大切に保管しましょう。

複数の相続人のうち1人が申請人になった場合、申請人にならなかった相続人には通知されません。

遺産分割がまとまらないときの「相続人申告登記」

3年以内に遺産分割がまとまりそうにない場合は、「相続人申告登記」という簡単な手続きで、義務を果たすことができます。

• 自分が相続人であることを、法務局に申し出る手続き
• 相続人の1人が単独で申し出られる
• 必要書類は、自分が相続人であることがわかる戸籍など

遺産分割がまとまったら、その日から3年以内に、分割の内容に沿った登記をする必要があります。

自分で申請するか、司法書士に頼むか

	自分で申請	司法書士に依頼
費用	登録免許税と書類代だけ	司法書士の報酬が加わる
手間	戸籍集め・申請書作成・補正への対応を自分でする	ほとんど任せられる
向いているケース	相続人が少なく、不動産も1か所程度	相続人が多い、数次相続がある、不動産が複数の法務局にまたがる

法務局では、登記申請書の書き方などについて、予約制の「手続案内」で相談できます。

登記申請の代理を頼めるのは司法書士（または弁護士）です。

ケース別：必要書類の違い

相続登記の必要書類は、「遺産分割協議で決めたか」「法定相続分どおりか」「遺言があるか」で変わります。

法務局の「相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等」をもとに、違いを整理しました。

書類	遺産分割協議	法定相続分どおり	遺言あり
亡くなった方の戸籍	出生から死亡まで全部	出生から死亡まで全部	死亡の記載があるもの（※）
亡くなった方の住民票の除票（または戸籍の附票）	必要	必要	必要
相続人の戸籍	相続人全員	相続人全員	不動産を取得する相続人
遺産分割協議書	必要	不要	不要
相続人全員の印鑑証明書	必要	不要	不要
遺言書	－	－	必要（自筆は検認済みか、法務局の遺言書情報証明書）
新しい所有者の住民票	必要	必要	必要
固定資産課税明細書	必要	必要	必要

※配偶者や子以外の人（兄弟姉妹・孫など）が不動産を取得する場合は、法定相続人であることを確認できる戸籍なども必要です。

遺言がある場合は集める戸籍が少なくて済むため、手続きの負担が大きく減ります。

法定相続分どおりに登記する場合の注意

法定相続分どおりの登記は、遺産分割協議書がいらず手軽ですが、不動産が相続人全員の共有になります。

共有にすると、売るときや建て替えるときに共有者全員の同意が必要になり、共有者が亡くなるたびに持ち主が増えていきます。

将来の手間を考えると、遺産分割協議で1人の名義にしておくのが一般的です。

申請前にそろえておくと楽なもの

もの	理由
登記事項証明書（登記簿謄本）	不動産の表示を正確に写すため。法務局の窓口やオンラインで取れる
固定資産課税明細書	課税価格の確認と、私道など見落としやすい土地の確認のため
法務局の申請書の様式（Word）	記載例と見比べながら入力できる
収入印紙	登録免許税の額を確認してから、郵便局や法務局の窓口で買う

固定資産課税明細書には、亡くなった方が持っていた土地・建物が一覧で載っています。

家の前の私道の持分など、登記事項証明書だけでは気づきにくい土地の漏れを防げます。

補正（書き直し）になりやすいポイント

申請書に不備があると、法務局から電話で連絡があり、補正を求められます。よくあるのは次のようなものです。

よくあるミス	防ぎ方
原因の日付を協議成立日にした	原因の日付は亡くなった日
住所・氏名が住民票と違う	住民票のとおりに書く（丁目・番地・号の表記も合わせる）
不動産の表示が登記簿と違う	登記事項証明書を見て写す。地番と住居表示を混同しない
課税価格に課税標準額を書いた	課税明細書の「価格」または「評価額」を使う
免税なのに条文を書いていない	免税の場合は根拠条文を必ず書く
戸籍が途切れている	出生から死亡まで日付がつながっているか確認する

補正の連絡に対応できるよう、申請書には平日の日中につながる電話番号を書いておきましょう。

郵送で申請するときの手順

1. 申請書・収入印紙を貼った台紙・添付書類をそろえる
2. 戸籍などの原本を返してほしい場合は、相続関係説明図を付ける（その他の書類はコピーに「原本に相違ありません」と書いて記名押印）
3. 書留郵便など、記録が残る方法で、管轄の法務局に送る
4. 登記完了証・登記識別情報通知書・原本を郵送で受け取りたい場合は、返送用の封筒と切手を同封し、申請書にその旨を書く

窓口に行く時間が取れない人や、実家が遠方にある人は、郵送での申請が便利です。

オンライン申請について

法務省の「登記・供託オンライン申請システム」を使うと、申請書をオンラインで作成して送信できます。

初めて自分で申請する人は、書面で窓口か郵送に出すほうが、わかりやすいことが多いでしょう。

相続登記をしないと起きる問題

相続登記は、義務化される前から「後回しにすると困る手続き」でした。放っておくと、次のような問題が起きます。

問題	理由
売れない・貸しにくい	名義が亡くなった方のままでは、売買契約や登記ができない
担保にできない	リフォームなどでお金を借りるときに、不動産を担保に入れられない
相続人が増えて話がまとまらない	相続人が亡くなるたびに、その相続人が加わる（数次相続）
書類集めが大変になる	古い戸籍が必要になり、相続人全員の協力を得るのが難しくなる
過料の対象になる	正当な理由なく期限までに登記しないと、10万円以下の過料の対象

とくに影響が大きいのが、相続人が増えていく問題です。

1代目の相続で3人だった相続人が、2代目・3代目と進むうちに10人以上になることも珍しくありません。

相続登記にかかる費用の内訳

自分で申請する場合にかかる費用は、主に次のとおりです。

費用	目安
登録免許税	固定資産税の評価額×0.4%（免税措置の対象なら0円）
戸籍謄本	1通450円
除籍謄本・改製原戸籍	1通750円
住民票・住民票の除票・戸籍の附票	1通数百円（市区町村によって違う）
印鑑証明書	1通数百円（市区町村によって違う）
登記事項証明書	1通数百円（請求方法によって違う）
郵送費	書類の請求や申請を郵送でする場合

司法書士に頼む場合は、これに司法書士の報酬が加わります。

報酬は事務所や不動産の数によって違うので、見積もりを取って比べましょう。

借地上の建物を相続した場合は借地権の相続、建物が未登記だった場合は未登記建物の相続を参考にしてください。

登記以外の手続きの必要書類は相続手続きの必要書類一覧表にまとめています。

登記するまでの固定資産税の払い方は相続した家の固定資産税は誰が払う？を確認してください。

戸籍の取り方は相続の戸籍謄本の集め方を参考にしてください。

登記事項証明書と固定資産評価証明書の取り方は登記簿謄本と固定資産評価証明書の取り方で説明しています。

亡くなった人の権利証が見つからない場合の対応は、権利証・登記識別情報をなくしたら（相続登記と売却の方法）で説明しています。

ローンを完済した家の抵当権を消す手続きは、親が亡くなったら住宅ローンはどうなる？（団信・抵当権の抹消・根抵当権）で説明しています。

家族に相続登記の申請を任せるときの委任状は、相続の委任状の書き方（Wordひな形5パターン・無料）で配布しています。

期限までに相続登記ができないときの手続きは、相続人申告登記のやり方（必要書類・申出書の書き方）で説明しています。

他の相続人が相続放棄をしている場合に必要な証明書は相続放棄申述受理証明書の取り方で説明しています。

農地を相続したときは、登記とは別に農業委員会への届出も必要です。手続きは相続した農地の手続きで説明しています。

よくある質問

相続登記に期限までに間に合わないとどうなりますか？

正当な理由なく期限までに登記しないと、10万円以下の過料の対象になることがあります。

相続人が多くて戸籍集めに時間がかかるなど、事情がある場合は、まず相続人申告登記をしておくと義務を果たせます。

亡くなった祖父の名義のままの土地があります

祖父から父、父から自分へと、相続が重なっている状態（数次相続）です。

2024年3月31日以前の相続でも義務化の対象で、期限は2027年3月31日です。

父の代の登記については、登録免許税の免税措置が使える場合があります。

数次相続の遺産分割協議書は代償分割・数次相続の遺産分割協議書の記載例で解説しています。

住所が変わったときの登記も義務ですか？

法務局の手引きによると、2026年4月から、氏名・住所の変更登記も義務化されました。

登記の申請時に、氏名ふりがな・生年月日・メールアドレスを申し出ておくと、法務局が住所などの変更を把握したときに、本人の了解を得たうえで変更登記をしてくれる仕組み（スマート変更登記）が使えます。

固定資産課税明細書をなくしてしまいました

市区町村で、固定資産税の評価証明書や課税証明書を取れば、課税価格を確認できます。

相続登記は自分でどのくらいかかりますか？

かかる時間は、戸籍が何通必要か、相続人が何人いるかで大きく変わります。

戸籍集めに時間がかかることが多いので、広域交付を活用して、まとめて請求するのがおすすめです。

遠方にある実家の登記は、近くの法務局で申請できますか？

申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局です。近くの法務局では受け付けてもらえません。

遠方の場合は、郵送やオンラインで申請します。

相続登記を自分でするのは難しいですか？

相続人が少なく、不動産が1つの法務局の管轄にまとまっている場合は、法務局の手引きと記載例を見ながら自分で申請する人も多くいます。

数次相続がある、相続人が多い、相続人に行方不明の人がいるといった場合は、専門家に相談したほうが早く確実に進められます。

登記簿に載っている住所が、亡くなったときの住所と違います

登記簿の住所と、住民票の除票の住所が違う場合は、そのつながりがわかる書類（戸籍の附票など）が必要になります。

法務局の案内でも、「登記簿上の住所及び本籍地の記載のあるもの」として住民票の除票または戸籍の附票を求めています。

相続人の1人が申請人になってもいいですか？

法務局の案内では、複数の相続人のうち1人が申請人となって登記を申請することもできるとされています。

ただし、申請人にならなかった相続人には、登記識別情報は通知されません。

共有で登記する場合は、それぞれが登記識別情報を受け取れるよう、全員が申請人になっておくと安心です。

登記の申請書は手書きでもいいですか？

手書きでもかまいません。

法務局の手引きでは、パソコンで入力するか、黒色のインクやボールペンで、はっきり書くよう案内されています。

鉛筆や、こすると消えるペンは使えません。

申請してから登記が終わるまでの間に、書類が足りないと言われたら？

法務局から電話で連絡があり、補正（書類の追加や書き直し）を求められます。

指示された期間内に対応すれば、申請はそのまま進みます。

連絡がつかないまま放置すると、申請が却下されることもあるので注意しましょう。

相続登記が終わったら、ほかに何か手続きは必要ですか？

登記が終わると、翌年度から固定資産税の納税通知書が新しい名義人に届くようになります。

火災保険の契約者の変更や、住宅ローンが残っていた場合の金融機関への連絡なども、あわせて確認しておきましょう。

登記事項証明書はどこで取れますか？

全国どこの法務局の窓口でも取れます。オンラインで請求して、郵送で受け取ることもできます。

まとめ

参考資料：法務局「相続登記申請手続のご案内（遺産分割協議編）」（令和8年4月）／法務局「相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等」／法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」（2026年4月1日更新）／法務省「相続登記の義務化についてのQ＆A」