建物状況調査（インスペクション）とは？費用・流れ・売却での使い方

相続した実家を売るとき、「建物の状態が分からないまま売って大丈夫か」と不安に思う方は多いでしょう。

そんなときに役立つのが、建物状況調査（インスペクション）です。

専門の建築士が建物を調べ、雨漏りや傾きなどの状態を確認しておくことで、売ったあとのトラブルを防ぎやすくなります。

この記事では、宅地建物取引業法と、全国宅地建物取引業協会連合会が掲載している「建物状況調査に関するQ&A」をもとに、調査の内容、費用、売却での使い方を説明します。

先に結論

建物状況調査は、国の登録講習を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）が、基礎や外壁、雨漏りの跡などを目視や計測で調べるもの
費用の目安は6万円程度から（標準的な検査内容の場合）。時間は1〜3時間程度
売買のときは義務ではないが、不動産会社は媒介契約で調査をする人のあっせんの有無を示す
重要事項説明の対象になるのは、木造戸建てなら調査から1年以内、マンションなら2年以内の調査
相続した家は売主が状態を知らないことが多いので、売る前の調査が契約不適合責任のトラブル防止に役立つ

この記事の監修：行政書士（2018年開業・社会保険労務士試験合格）。法務局・裁判所・国税庁などの一次資料で内容を確認しています。

建物状況調査（インスペクション）とは
費用と時間
売買の手続きの中での位置づけ
相続した家を売るときに調査するメリット
調査を依頼する流れ
調査をしない売り方も比べる
よくある質問
まとめ

建物状況調査（インスペクション）とは

建物状況調査は、既存の住宅について、構造の安全性や雨漏りなどにかかわる部分の劣化や不具合の有無を、目視や計測で調べるものです。

2018年4月から、宅地建物取引業法で、中古住宅の売買のときに建物状況調査を活用する仕組みが始まりました。

建物状況調査は、瑕疵（欠陥）がないことを保証するものではありません。

調査した時点の住宅の状態を明らかにし、売主も買主も状態を分かったうえで取引できるようにするものです。

調査する部分

区分	主な部位	見る内容の例
構造耐力上主要な部分	基礎、土台、柱、壁、床、小屋組など	ひび割れ、傾き、腐食、シロアリの被害
雨水の浸入を防止する部分	屋根、外壁、開口部（窓など）	雨漏りの跡、外壁のひび割れ、シーリングの劣化

床下や小屋裏（屋根裏）は、点検口から見える範囲を調べるのが一般的です。

壁をはがしたりする破壊的な調査はしないので、見えない部分の不具合までは分かりません。

「ホームインスペクション」との違い

「ホームインスペクション」「住宅診断」など、さまざまな名前の民間サービスがあります。

宅地建物取引業法でいう建物状況調査は、国の登録を受けた講習を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）が、国の定めた調査方法の基準に沿って行うものに限られます。

民間サービスがこの要件を満たすかどうかは、依頼する前に確認しましょう。

調査をする人は、有資格者であることを示す修了証を持っているので、提示を求めて確認できます。

費用と時間

項目	目安
費用	標準的な検査内容で6万円程度から（基準となる費用の決まりはなく、調査実施者や建物の規模で違う）
時間	1〜3時間程度（住宅の規模による）
費用を払う人	依頼した人（売主や購入希望者）が負担するのが一般的
あっせん料	不動産会社から調査実施者のあっせんを受けても、あっせん料は不要

戸建てとマンションでは、調べる部位や箇所の数が違うので、費用も変わることがあります。

具体的な費用は、依頼する調査実施者に確認しましょう。

売買の手続きの中での位置づけ

建物状況調査は、中古住宅を売買するときに必ず実施しなければならないものではありません。

ただし、宅地建物取引業法では、取引の各段階で次のことが決められています。

段階	不動産会社がすること
媒介契約のとき	建物状況調査をする人のあっせんの有無を、媒介契約書に書く（34条の2）
重要事項説明のとき	調査を実施しているか、している場合はその結果の概要を説明する（35条）
売買契約のとき	建物の構造耐力上主要な部分などの状況について、売主と買主が確認した事項を書面に書く（37条）

重要事項説明の対象になるのは、木造の戸建ては調査から1年以内、鉄筋コンクリート造などのマンションは2年以内に実施した調査です。

売り出してから売れるまでに時間がかかりそうな場合は、調査の時期にも注意しましょう。

買主が調査したい場合

購入希望者が建物状況調査をしたい場合は、あらかじめ売主の承諾を得る必要があります。

売主の側で先に調査しておけば、買主が安心して検討しやすくなります。

相続した家を売るときに調査するメリット

メリット	内容
売ったあとのトラブルを防ぐ	分かった不具合を契約書や告知書に書いて売れば、あとから契約不適合責任を問われにくくなる
買主が安心して買える	状態が分かっている家は、買主が検討しやすい
状態に見合った価格で売れる	修理が必要な部分を分かったうえで、価格を話し合える
既存住宅売買瑕疵保険に入れることがある	一定の条件を満たすと、買主が保険を使える

建物状況調査をせずに売り、引き渡したあとに不具合が見つかると、売主は修理や代金の減額などを求められることがあります。

売主が責任を負わない特約を結んでいても、知りながら告げなかった事実については責任を免れません（民法572条）。

売主の責任の仕組みは契約不適合責任とはで説明しています。

既存住宅売買瑕疵保険

既存住宅売買瑕疵保険は、売ったあとに構造上の不具合や雨漏りが見つかった場合に、修理費用などを保険でまかなう仕組みです。

加入するには、住宅瑕疵担保責任保険法人に登録された検査事業者の検査員による検査を受け、劣化や不具合がないなど一定の条件を満たす必要があります。

保険に加入するための検査の有効期限は、木造戸建ての場合は1年、マンションの場合は2年などとされています。

保険を使いたい場合は、最初から保険法人に登録された検査事業者に依頼しましょう。

調査を依頼する流れ

不動産会社に、調査実施者のあっせんを受けられるか確認する（自分で探してもよい）
調査実施者に見積もりを取り、調査の範囲と費用を確認する
設計図書や新築時の確認済証、修繕の記録など、手元にある資料を用意する
調査に立ち会う（空き家なら鍵の受け渡しを決める）
調査報告書を受け取り、不具合があれば修理するか、価格に反映するかを決める

相続した家で書類が見つからない場合は、分かる範囲で用意すれば構いません。

調査実施者は、国土交通省のホームページや、既存住宅の検査・調査をする技術者の検索サイトで探せます。

調査をしない売り方も比べる

古い家や長く空き家だった家で、調査をすると多くの不具合が見つかりそうな場合は、売り方そのものを考えることも大切です。

売り方	建物の状態への対応
調査をして仲介で売る	不具合を明らかにしたうえで売る。トラブルを防ぎやすい
現状のまま仲介で売る	分かっていることを告知し、免責や期間の短縮の特約を結ぶ
買取業者に売る	現状のまま、売主の責任を免除する条件で買い取ってもらえることが多い

仲介で売る場合の手数料は不動産売却の仲介手数料で計算できます。

相続放棄を考えている場合は、家を売ったり、査定を頼んで売る話を進めたりする前に、放棄するかどうかを決めてください（民法921条1号）。

相続した不動産の売却・買取の相談先（比較）

実家の状態によっては、仲介より買取のほうが早く手放せることがあります。

相談先	向いているケース	注意点
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