相続した空き家が「管理不全空家」「特定空家」に？指導・勧告の流れと固定資産税、相続人がやること（点検表無料）

親から相続した実家が空き家のままになっている人は少なくありません。

遠方に住んでいて、なかなか様子を見に行けないこともあるでしょう。

ところが、管理が行き届かない空き家は、市区町村から「管理不全空家」や「特定空家」と判断されることがあります。

そうなると指導や勧告を受け、勧告されると土地の固定資産税の軽減（住宅用地特例）が外れます。

この記事では、空家等対策特別措置法（空家法）と国のガイドラインをもとに、判断の基準、指導から代執行までの流れを整理します。

あわせて、相続人ならではの注意点（共有・相続放棄・相続登記）と、通知が届いたときの対応も説明します。

空き家の点検表と、通知が届いたときの対応メモは、Wordで用意しました。

空き家・管理不全空家・特定空家の違い

空家法では、空き家を状態によって3つの段階に分けています。

区分	どんな状態か	根拠
空家等	居住その他の使用がされていないことが常態である建物とその敷地	空家法2条1項
管理不全空家等	適切に管理されておらず、そのまま放置すれば特定空家に該当するおそれがある空き家	空家法13条1項
特定空家等	倒壊など著しく保安上危険、著しく衛生上有害、著しく景観を損なう、その他放置が不適切な空き家	空家法2条2項

「使用されていないことが常態」とは、長い期間使われていない状態をいいます。

国の基本指針は、おおむね年間を通して使用実績がないことが、ひとつの基準になるとしています。

管理不全空家は、いわば特定空家の「予備軍」です。

以前は特定空家になるまで市区町村は強い措置をとれませんでしたが、2023年の改正で早い段階から指導・勧告ができるようになりました。

空き家の所有者には管理の努力義務がある

空家法5条は、空き家の所有者や管理者に、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう適切に管理する努力義務を定めています。

国のガイドラインも、空き家の適切な管理の第一義的な責任は所有者等にあることを前提にしています。

「住んでいないから関係ない」とはならない点に注意が必要です。

管理不全空家・特定空家と判断される状態

国土交通省のガイドラインは、判断の参考になる状態の例を、悪影響の種類ごとに示しています。

実際の判断は、市区町村が地域の事情も踏まえて総合的に行います。

悪影響の種類	管理不全空家の例	特定空家の例
建物の倒壊	屋根の変形、外装材のはがれ、柱などの腐朽・シロアリ被害、雨漏りの跡	倒壊のおそれがあるほどの著しい傾き（1/20超が目安）や屋根全体の変形
部材の落下・飛散	外壁上部の外装材・屋根材・雨どい・看板などの破損	外装材・屋根材などがすでにはがれ落ちている
擁壁の崩壊	ひび割れ、水のしみ出し、水抜き穴の詰まり	擁壁の一部崩壊、著しい土砂の流出
衛生	ごみの放置、動物の棲みつき、排水設備の破損	石綿（アスベスト）の飛散のおそれ、著しい量の糞尿・腐敗したごみ
景観	屋根・外壁・看板の色あせや破損、ごみの散乱	著しい色あせ・破損、山積みのごみ
生活環境	庭木の枝のはみ出し、窓や戸の破損、雪下ろしがされていない	通行の妨げになるほどの枝のはみ出し、不法侵入の形跡、頻繁な落雪

倒壊や衛生上の危険については、今すぐ危険な状態だけでなく、将来そうなることが予見される空き家も対象になります。

判断の細かい基準は市区町村ごとに定めていることがあるので、空き家がある市区町村のホームページも確認してください。

指導から代執行までの流れ

管理不全空家と特定空家では、市区町村がとれる措置が違います。

段階	管理不全空家	特定空家
1	指導（13条1項）	助言・指導（22条1項）
2	勧告（13条2項）	勧告（22条2項）。相当の猶予期限が付く
3	－	命令（22条3項）。事前に意見書を出す機会がある
4	－	行政代執行（22条9項）。費用は所有者等が負担

管理不全空家の勧告は、指導をしても状態が改善されず、特定空家になるおそれが大きいときに行われます。

管理不全空家には、勧告のあとの命令や代執行はありません。

特定空家では、勧告に従わず、特に必要があると認められると、期限を付けて命令が出されます。

命令の前には通知書が届き、意見書と有利な証拠を出す機会があります（22条4項）。

通知書を受け取った日から5日以内なら、意見書の代わりに公開による意見の聴取を求めることもできます（22条5項）。

命令が出されると、標識の設置などで公示されます（22条13項）。

命令に従わないときは、市区町村が代わりに除却などを行い、その費用を所有者等から徴収します（行政代執行）。

過料の対象になる場合

違反	過料
特定空家の命令に違反した	50万円以下（空家法30条1項）
報告をしない・虚偽の報告・立入調査を拒んだ	20万円以下（空家法30条2項）

全国でどのくらい行われているか

国土交通省・総務省の調査（令和7年3月31日時点）によると、令和6年度の件数は次のとおりです。

措置	令和6年度の件数
管理不全空家への指導	2,545件
管理不全空家への勧告	378件
特定空家への助言・指導	4,026件
特定空家への勧告	600件
特定空家への命令	101件
行政代執行	71件
略式代執行（所有者が分からない場合）	81件

管理不全空家への指導は、制度が始まった令和5年度の666件から、令和6年度は2,545件に増えています。

ほとんどは指導の段階で改善されていますが、勧告や代執行まで進む例も毎年あります。

勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が外れる

住宅が建っている土地は、固定資産税の課税標準が軽くなる「住宅用地特例」の対象です（地方税法349条の3の2）。

区分	課税標準
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）	価格の6分の1
一般住宅用地（200㎡を超える部分）	価格の3分の1

管理不全空家・特定空家として勧告を受けた空き家の敷地は、この住宅用地から除かれます。

指導の段階では外れませんが、勧告を受けると軽減がなくなり、土地の固定資産税が上がります。

固定資産税は毎年1月1日時点の状況で課税されるため、どの年度から影響するかは勧告の時期によります。

具体的な税額は、空き家がある市区町村の税務担当課に確認してください。

固定資産税を誰が払うかや、相続登記前の扱いは相続した家の固定資産税は誰が払う？で説明しています。

相続した空き家で気をつけること

相続人全員が「所有者等」になる

親が亡くなると、遺産分割が終わるまで、実家は相続人全員の共有になります。

ガイドラインは、所有者等が複数いるときは、できる限り全員に指導等を行うのが適切だとしています。

勧告は、市区町村が把握している所有者等の全員に行う必要があるとされています。

「実家は兄が管理しているはず」と思っていても、自分にも通知が届くことがあります。

誰が管理するかを相続人で決め、その人を市区町村への連絡役にしておくと話が早く進みます。

相続登記をしていないと連絡が遅れる

市区町村は、登記簿や戸籍、固定資産課税台帳などで所有者等を調べます。

相続登記がされていないと、相続人をたどるのに時間がかかり、知らないうちに状態が悪化することがあります。

2024年4月1日から、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の相続登記が義務になっています（不動産登記法76条の2）。

遺産分割がまとまらないときは、相続人申告登記で義務を果たす方法もあります。

登記の申請手続きは、司法書士の業務です。

勧告のあとに相続しても、勧告がなくなるとは限らない

ガイドラインによると、勧告のあとに建物か土地のどちらか一方だけ所有者が変わっても、変わっていない所有者への勧告の効力は続きます。

建物と土地の両方の所有者が相続などで変わった場合は、勧告の効力は失われます。

親の代に通知が来ていた空き家は、相続のあとも同じ対応を求められると考えておきましょう。

相続放棄をしても、管理から完全に離れられるとは限らない

相続放棄をすると、初めから相続人でなかったことになります。

実家に住んでいた、鍵を持って管理していたといった場合は、この義務が問題になることがあります。

相続人全員が放棄して相続人がいなくなった場合、市区町村長は家庭裁判所に相続財産清算人の選任を請求できます（空家法14条1項）。

相続放棄の期限や注意点は相続放棄とは？、清算人については相続財産清算人とは？で説明しています。

通知が届いたらやること

市区町村から空き家の管理についての通知や文書が届いたら、次の順で対応します。

1. 文書の種類（お願い・助言・指導・勧告など）と、根拠の条文、回答期限を確認する
2. 相続人全員で共有し、誰が窓口になるかを決める
3. 現地を確認し、指摘された箇所の写真を撮る
4. 期限までに担当課へ連絡し、改善の予定（修繕・草木の伐採・売却・解体など）を伝える
5. 修繕や伐採をしたら、写真などで報告する

勧告の前に改善すれば、住宅用地特例が外れることは避けられます。

ガイドラインも、指導を経てから勧告をするのは、まず所有者等の自発的な改善を促すためだとしています。

すぐに対応できない事情があるときも、黙っているより、事情と予定を担当課に伝えるほうが話が進みます。

空き家の相談先

多くの市区町村には、空き家対策の担当課があります。

また、市区町村長が指定する「空家等管理活用支援法人」が、所有者からの相談や、委託による定期的な見回りを行っています（空家法23条・24条）。

令和7年3月31日時点で、64市区町村が95法人を指定しています。

空き家がある市区町村のホームページで、指定の有無を確認してみてください。

管理不全空家にしないための点検

ガイドラインの例をもとに、空き家を見に行ったときに確認したい点をまとめました。

• 屋根材・外壁・雨どい・アンテナにずれや破損がないか
• 室内に雨漏りの跡やカビがないか（換気をする）
• 柱や土台に腐れ・シロアリの跡がないか
• ブロック塀・門・擁壁にひび割れや傾きがないか
• 庭木の枝や雑草が道路や隣の敷地にはみ出していないか
• 窓・戸・勝手口が壊れておらず、施錠されているか
• 郵便物やチラシがたまっていないか
• ごみや不用品が敷地に置かれていないか、動物が棲みついていないか
• 雪の多い地域では、雪下ろしと雪止めの状態

点検の記録を残しておくと、相続人の間で状況を共有しやすく、市区町村に説明するときにも役立ちます。

空き家の点検表と対応メモ（Word・無料）

空き家を見に行ったときの点検表と、市区町村から通知が届いたときの対応メモをWordで用意しました。

• 点検日・点検した人・天候
• 建物の外回り・室内・敷地・塀や擁壁の点検項目
• 通知の種類・日付・回答期限・担当課の連絡先
• 相続人の連絡先と、窓口になる人
• 改善の予定（修繕・伐採・売却・解体）と実施日

管理を続けられないときの選択肢

遠方に住んでいる、費用をかけられないなど、管理を続けるのが難しい場合は、空き家のままにしない方法を考えます。

方法	向いているケース	注意点
売る	住む予定がなく、管理の負担をなくしたい	相続登記が先に必要。共有なら全員の同意が要る
貸す・空き家バンク	建物の状態がよく、手放したくない	修繕費や貸主としての管理がかかる
解体して更地にする	建物の傷みがひどく、倒壊などのおそれがある	解体後は住宅用地特例の対象外になる
相続土地国庫帰属制度	土地を国に引き取ってもらいたい	建物がある土地は申請できない。負担金がかかる

売る場合

住める状態の家なら仲介、傷みが大きい家や共有持分などは買取の査定も取り、比べてから決めましょう。

一定の要件を満たすと、相続した空き家を売ったときの譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

特例には期限や要件があるので、相続した実家は売る？残す？で確認し、具体的な税額は税理士か税務署に相談してください。

解体する場合

建物を取り壊すと、倒壊や部材の落下などの危険はなくなります。

一方で、土地は住宅用地ではなくなるため、固定資産税の住宅用地特例は使えなくなります。

自治体によっては、空き家の除却に補助金や、跡地の固定資産税の減免制度を設けていることがあります。

解体の前に、空き家がある市区町村の制度を確認してください。

家財が残っている場合は、遺品整理を済ませてから解体の見積もりを取る流れになります。

貸す・手放す場合

空き家バンクの使い方は空き家バンクとは？、国に引き取ってもらう制度は相続土地国庫帰属制度とは？で説明しています。

再建築不可や共有持分など、売りにくい事情がある場合は相続した訳あり不動産の手放し方も参考にしてください。

空き家を解体して売る場合は相続した実家は解体して売る？古家付きで売る？で説明しています。

空き家を取り壊したあとの登記は建物滅失登記のやり方で説明しています。

よくある質問

空き家にしているだけで固定資産税は上がりますか？

空き家であること自体で、住宅用地特例が外れるわけではありません。

外れるのは、管理不全空家・特定空家として勧告を受けた場合です。

ただし、建物が住宅と認められない状態になっている場合などは、勧告と関係なく特例の扱いが変わることがあるので、税務担当課に確認してください。

遺産分割が終わっていない空き家も対象になりますか？

なります。

遺産分割前は相続人全員の共有なので、相続人それぞれが所有者等として扱われます。

指導を受けたら、すぐに解体しないといけませんか？

そうとは限りません。

指導や勧告で求められるのは、修繕や立木の伐採など、指摘された状態を改善するための措置です。

特定空家で建物の除却まで求められるのは、倒壊などで著しく保安上危険、または著しく衛生上有害となるおそれがある場合に限られます（空家法22条1項）。

所有者が分からない空き家はどうなりますか？

過失なく所有者等を確知できない特定空家は、事前に公告したうえで、市区町村が措置を行うことができます（略式代執行・空家法22条10項）。

その費用は、のちに所有者等が判明すれば、その人の負担になります。

行政代執行の費用はいくらかかりますか？

解体する建物の大きさや構造によって違い、法律で決まった金額はありません。

代執行の費用は所有者等が負担し、国税滞納処分の例により徴収されます（行政代執行法5条・6条）。

費用の請求を受ける前に、指導や勧告の段階で、自分で修繕や解体の方針を決めておくほうが選択肢は広がります。

まとめ

空き家の状態は、放置する期間が長いほど悪くなります。

点検表で現状を確かめ、相続人で今後の方針を話し合うところから始めてください。