相続した訳あり不動産の手放し方｜再建築不可・共有持分・事故物件

相続した実家が「再建築不可」だった。

兄弟で共有になっていて、自分だけでは売れない。

家の中で親が亡くなっていて、売れるのか不安。

こうした「訳あり不動産」は、ふつうの不動産より売りにくく、放っておくと税金や管理の負担だけが続きます。

この記事では、訳あり不動産の種類ごとに、法律上のルール（建築基準法・民法・国土交通省のガイドラインなど）と、手放すための選択肢を、わかりやすく説明します。

訳あり不動産とは

「訳あり不動産」は法律用語ではありませんが、一般に、法律や権利関係、心理的な事情などで、ふつうに売りにくい不動産をいいます。

相続でよく問題になるのは、次のようなものです。

種類	売りにくい理由
再建築不可物件	今の建物を壊すと、新しい建物が建てられない
共有不動産（共有持分）	全体を売るには共有者全員の同意が必要
事故物件	過去に人の死があり、買主が心理的に避けることがある
市街化調整区域の土地	原則として建物を建てられない
借地権付きの建物・底地	地主と借地人の関係があり、売るときに調整が必要
老朽化した空き家・ゴミ屋敷	解体や片付けの費用がかかる
山林・農地	買い手が少なく、農地は売るのに許可が必要

ここでは、特に相談の多い「再建築不可」「共有持分」「事故物件」を中心に説明します。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、今建っている建物を取り壊すと、新しく建物を建てられない土地のことです。

多くは、建築基準法の「接道義務」を満たしていないことが原因です。

接道義務（建築基準法43条）

建物を建てる敷地は、原則として、建築基準法上の道路（幅4m以上）に2m以上接していなければなりません。

火事や急病のときに、消防車や救急車が入れるようにするためのルールです。

次のような土地は、接道義務を満たさず、再建築不可になっていることがあります。

• 道路に接している部分の幅が2m未満（旗竿地の通路部分が細いなど）
• 周りを他人の土地に囲まれていて、道路に接していない
• 接している道が、建築基準法上の道路ではない（ただの通路・私道など）

建築基準法ができる前（1950年以前）に建てられた家や、その後の道路の扱いの変化で、今の基準を満たさなくなった古い住宅地に多く見られます。

再建築不可かどうかの調べ方

再建築不可かどうかは、市区町村（または都道府県）の建築指導課などで確認できます。

• 敷地が接している道が、建築基準法上の道路かどうか（道路種別）
• 道路に接している部分の長さ
• 例外的に建築が認められる可能性（43条2項の認定・許可）

窓口に行くときは、登記事項証明書、公図、地積測量図（あれば）、住宅地図などを持って行くと話が早く進みます。

「2項道路」は再建築できることが多い

幅4m未満の道でも、建築基準法ができたときにすでに建物が並んでいた道などは、「2項道路（みなし道路）」として扱われることがあります。

2項道路に面した土地は、道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させる（セットバック）ことで、建て替えができます。

再建築不可物件を手放す方法

• 隣の人に売る：隣地の所有者にとっては、敷地を広げたり、自分の土地の接道を良くしたりできる場合がある
• 隣地の一部を買う・借りる：道路に2m以上接するように隣地の一部を買えば、再建築できるようになることがある
• 43条2項の認定・許可を検討する：敷地の周りに広い空き地があるなど、一定の条件を満たせば、特例で建築が認められることがある
• 買取業者に売る：再建築不可物件を専門に扱う買取業者がある。価格は安くなるが、早く手放せる

リフォームで使い続ける場合の注意

再建築不可でも、今の建物をリフォームして住んだり、貸したりすることはできます。

接道義務を満たしていない敷地では建築確認が通らないため、柱や屋根を大きく直すような工事が難しくなっています。

どこまでの工事ができるかは、建築士や市区町村に確認しましょう。

私道に面した土地の注意点

道路に面していても、その道が個人の所有する「私道」の場合があります。

私道でも、建築基準法上の道路（位置指定道路など）として指定されていれば、建て替えはできます。

亡くなった方が私道の持分を持っていたかどうかは、名寄帳や登記事項証明書で確認しましょう。

私道の持分は、評価額が低く、固定資産税がかかっていないことも多いため、見落としやすい財産です。

共有不動産（共有持分）の手放し方

相続で不動産を兄弟などの共有にすると、あとで売ったり活用したりするときに困ることがよくあります。

共有でできること・できないこと

やりたいこと	必要な同意
不動産全体を売る、建物を取り壊す	共有者全員
賃貸に出す（短期の賃貸借）、管理会社を決める	持分の価格の過半数
修繕など、現状を維持する行為	各共有者が単独でできる
自分の持分を売る	単独でできる（ほかの共有者の同意は不要）

全体を売るには全員の同意が必要なので、1人でも反対したり、連絡が取れなかったりすると、売ることができません。

共有を解消する4つの方法

遺産分割前の共有と、遺産分割後の共有

遺産分割がまだ終わっていない不動産（遺産共有）は、原則として遺産分割の手続きで分けます。

いきなり共有物分割請求をすることはできず、まず遺産分割協議や遺産分割調停で決めます。

ただし、2023年4月からは、相続開始から10年を過ぎた遺産共有の不動産については、一定の場合に共有物分割の手続きで解消できるようになりました。

遺産分割の話し合いがまとまらないときは遺産分割調停とはを参考にしてください。

共有者の一部が行方不明のとき

2023年4月の民法改正で、所在のわからない共有者がいる場合の手続きができました。

• 地方裁判所の裁判を経て、所在不明の共有者の持分を取得する
• 地方裁判所の裁判を経て、所在不明の共有者の持分も含めて、不動産全体を第三者に売る権限をもらう

いずれも、所在不明の共有者のために、持分の時価に相当するお金を供託する必要があります。

これから遺産分割をするなら、共有は避ける

いまから遺産分割をする場合は、不動産を安易に共有にしないことが大切です。

1人が不動産を取得してほかの相続人にお金を払う「代償分割」や、売ってお金で分ける「換価分割」を検討しましょう。

代償分割の協議書は代償分割・数次相続の遺産分割協議書で解説しています。

事故物件（人の死があった物件）

親が自宅で亡くなった場合、「事故物件になって売れないのでは」と心配する方は少なくありません。

国土交通省は、2021年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しています。

告知が必要な場合・不要な場合

ケース	ガイドラインの考え方
老衰や病気などによる自然死	原則として告げなくてよい
自宅の階段からの転落、入浴中の溺死、食事中の誤嚥など、日常生活の中での不慮の死	原則として告げなくてよい
上の場合でも、発見が遅れて特殊清掃などが行われた	告げる必要がある
他殺、自死、事故死など（上以外）	告げる必要がある

賃貸の場合は、告げる必要がある死でも、おおむね3年を過ぎれば原則として告げなくてよいとされています。

売買の場合は、期間の目安が示されていないため、告知が必要なケースでは、年数がたっても告げることになります。

いずれの場合も、買主から聞かれたときや、社会的に影響の大きい事案では、告げる必要があるとされています。

事故物件を手放す方法

• 仲介で売る：告知したうえで、ふつうに買主を探す。価格は下がることが多い
• 建物を解体して土地として売る：告知は必要でも、買主の心理的な抵抗が小さくなることがある
• 事故物件を扱う買取業者に売る：告知や片付けも含めて相談できる

告知すべき事実を隠して売ると、あとで契約の解除や損害賠償を求められるおそれがあります。

不動産会社には、亡くなった経緯を正直に伝えましょう。

家の片付けと特殊清掃

発見が遅れた場合は、専門業者による特殊清掃が必要になることがあります。

特殊清掃や遺品整理の費用は、部屋の広さや状態によって大きく変わるので、複数の業者から見積もりを取りましょう。

相続放棄を考えている場合は、遺品の処分や売却の前に、放棄するかどうかを決めてください。財産を処分すると、放棄できなくなることがあります（民法921条1号）。

買取業者の中には、片付けをしないまま、残った家財ごと買い取るところもあります。

片付けの費用と手間を考えて、どの方法がよいかを比べます。

なお、相続放棄を考えている場合は、家財の処分が「相続を認めた」とみなされることがあるので、片付けの前に方針を決めましょう。

そのほかの訳あり不動産

市街化調整区域の土地

市街化調整区域は、市街化を抑えるための区域で、原則として建物を建てられません。

既存の建物の建て替えや、一定の条件での建築が認められる場合もあるので、市区町村の都市計画課などで確認します。

農地・山林

農地を売るには、原則として農業委員会の許可（農地法3条）が必要で、買えるのは農業をする人などに限られます。

また、相続で農地を取得した人は、農業委員会への届出が必要です。森林（山林）を相続した場合も、市町村長への届出が必要です。

買い手が見つからない農地や山林は、相続土地国庫帰属制度で国に引き渡すことも検討できます。

借地権付きの建物

親が他人の土地を借りて家を建てていた場合、子は借地権と建物を相続します。

相続そのものに地主の承諾は要りませんが、借地権付きの建物を第三者に売るには、原則として地主の承諾が必要です。

放置するとどうなるか

売りにくいからといって放置すると、負担が増えていきます。

• 固定資産税がかかり続ける：使っていなくても、毎年1月1日の所有者に課税される
• 空き家の管理責任：建物が壊れて通行人にけがをさせた場合などは、所有者が責任を問われることがある
• 管理不全空家・特定空家：空家法にもとづき、市区町村から指導・勧告を受けることがある。勧告を受けると、土地の固定資産税の住宅用地の特例（税額の軽減）が受けられなくなる
• 相続登記の義務：相続で取得したことを知ってから3年以内に登記しないと、10万円以下の過料の対象になる
• 次の相続でさらに複雑に：共有者が亡くなるたびに相続人が増え、話し合いがますます難しくなる

相続登記の義務については相続登記の必要書類と自分でやる手順で解説しています。

解体して更地にする場合の注意点

古い建物を解体して、土地として売る方法もあります。

更地にすると、買主が建物の状態を気にしなくてよくなるため、買い手が見つかりやすくなることがあります。

ただし、次の点に注意が必要です。

• 再建築不可の土地は解体しないほうがよいことが多い：更地にすると新しい建物が建てられず、使い道がさらに限られる
• 固定資産税が上がることがある：住宅が建っている土地は税額が軽減されているが、更地にするとその軽減がなくなる
• 解体費用がかかる：建物の構造や大きさ、道の広さ（重機が入れるか）で大きく変わる
• 建物滅失登記が必要：建物を取り壊したら、1か月以内に法務局へ建物の滅失登記を申請する

市区町村によっては、老朽化した空き家の解体費用を補助する制度があります。

解体の前に、市区町村の空き家担当の窓口で確認しましょう。

すぐに売らずに管理を続ける場合

方針が決まるまでの間、空き家を管理し続けるなら、次のことを定期的に行います。

• 窓を開けて換気し、水回りの通水をする
• 雨漏り、外壁や屋根のはがれ、塀の傾きがないか確認する
• 庭の草木を手入れし、隣の土地にはみ出さないようにする
• 郵便物を回収し、空き家だと目立たないようにする
• 火災保険の契約を確認する（空き家になると契約の見直しが必要なことがある）

遠方で通えない場合は、空き家の管理サービスを使う方法もあります。

管理の手間と費用が続くことも、売るかどうかを判断する材料になります。

相続人の間で方針を決める手順

数字を並べて比べると、感情的な対立を避けやすくなります。

訳あり不動産を手放す5つの方法

方法	向いているケース	注意点
仲介で売る	時間をかけても高く売りたい	訳ありだと買主が見つかりにくい
買取業者に売る	早く手放したい、片付けや告知が不安	仲介より価格は安くなるのが一般的
隣地の所有者に売る	再建築不可、狭い土地	相手に買う意思があるかどうか
相続土地国庫帰属制度	建物のない土地で、買い手がいない	建物は解体が必要。審査手数料と負担金がかかる
相続放棄	借金も多く、財産全体を受け継ぎたくない	3か月以内。預金などほかの財産もすべて手放す。先に財産を売ったり処分したりすると放棄できなくなる（民法921条1号）

国庫帰属制度は相続土地国庫帰属制度とは、相続放棄は相続放棄とはで解説しています。

査定は複数の会社に頼む

訳あり不動産は、会社によって査定額の差が大きくなりがちです。

ふつうの不動産会社と、訳あり物件を専門に扱う買取業者の両方に査定を頼みましょう。

そのうえで、価格と条件（片付けや解体を任せられるか、契約不適合責任を負わなくてよいかなど）を比べましょう。

査定を頼んでも、売る義務はありません。

売ったときの税金

相続した不動産を売って利益が出た場合は、翌年に確定申告が必要です。

一定の条件を満たす空き家を売った場合は、「空き家の3,000万円特別控除」を使える可能性があります。

詳しくは相続した実家は売る？残す？で解説しています。

買取業者を選ぶときのチェックポイント

訳あり不動産は、買取業者に売るケースが多くなります。

業者を選ぶときは、価格だけでなく、次の点を確認しましょう。

• 宅地建物取引業の免許があるか：国土交通省や都道府県の業者検索で、免許番号を確認できる
• 契約不適合責任を負わなくてよいか：売ったあとに雨漏りなどの不具合が見つかっても、売主が責任を負わない契約にできるか
• 残置物（家財）をそのまま引き取ってもらえるか：片付け費用がかかるかどうか
• 解体・測量の費用はどちらが負担するか：売主の負担だと、手取りが大きく減ることがある
• 代金の支払い時期：契約から決済（代金の受け取り）までの期間
• 査定額の根拠を説明してくれるか：訳ありの内容をどう評価したかを聞く

「今日中に契約すれば高く買う」など、契約を急がせる業者には注意しましょう。

相続人が複数いる場合は、全員が納得したうえで契約することが大切です。

遠方の実家でも売れる

実家が遠方にあっても、売ることはできます。

査定や内見の立ち会いを不動産会社に任せ、契約書は郵送でやりとりする方法（持ち回り契約）をとれる会社もあります。

決済のときは、所有権の移転登記を担当する司法書士による本人確認が必要になります。

遠方の場合の進め方は、依頼する会社に確認しましょう。

親が元気なうちにできる対策

訳あり不動産は、相続が起きてからでは選べる方法が限られます。

親が元気なうちに、次のことを家族で話し合っておくと、相続のあとに困りにくくなります。

• 再建築不可かどうか、境界がはっきりしているかを確認する：隣地の人と境界の確認をしておく
• 親の代で売る：親が売主になれば、相続人どうしの共有の問題が起きない
• 遺言書で取得する人を決めておく：不動産を共有にしないよう、1人に相続させる内容にしておく
• 家族信託を検討する：親が認知症になったあとでも、子が実家を売れるようにしておく

親が認知症になると、実家を売るには成年後見の手続きが必要になり、自宅の売却には家庭裁判所の許可も必要です。

家族信託については家族信託とはで解説しています。

売ったときの税金の計算は相続した不動産を売ったときの税金で解説しています。

親が自宅で亡くなった場合の特殊清掃の費用負担や告知の決まりは親が自宅で亡くなったら（孤独死）で解説しています。

地方の空き家は、自治体の空き家バンクに登録する方法もあります。

市街化調整区域の家や土地の建て替え・売り方は相続した市街化調整区域の家・土地はどうする？で詳しく解説しています。

旗竿地の建て替えの確認や売り方は相続した旗竿地はどうする？で詳しく解説しています。

家財の片付けの進め方は遺品整理はいつから？を参考にしてください。

仲介で売る場合の手数料は不動産売却の仲介手数料で計算できます。

訳あり物件を売るときの売主の責任は契約不適合責任とはで解説しています。

古い家を売る前の建物の調査は建物状況調査とはを参考にしてください。

借地権付きの家の売り方は、相続した借地権を売る方法｜地主の承諾・譲渡承諾料・借地非訟でくわしく説明しています。

売りにくい農地を相続したときの選択肢は相続した農地の手続きで説明しています。

越境や境界の問題がある土地は相続した土地の測量と境界確定で説明しています。

建物を残して売るか解体するかの比べ方は相続した実家は解体して売る？古家付きで売る？で説明しています。

実家の骨董品や美術品の扱いは遺品の骨董品・美術品はどうする？で説明しています。

建物を取り壊したあとの滅失登記は建物滅失登記のやり方で説明しています。

よくある質問

相続放棄をすれば、訳あり不動産の管理から解放されますか？

相続放棄をすると、その不動産も含めて一切の財産を受け継ぎません。

ただし、放棄のときにその不動産を現に占有している（住んでいるなど）場合は、ほかの相続人などに引き渡すまで、その不動産を保存する義務があります。

共有持分を勝手に売られることはありますか？

共有者は、自分の持分をほかの共有者の同意なく売ることができます。

そのため、兄弟の持分が買取業者に売られ、業者から買い取りや売却を持ちかけられることもあります。

再建築不可の家に住み続けることはできますか？

今の建物に住み続けることはできます。

ただし、建物が古くなっても建て替えができないため、将来の修繕や売却のことを考えておく必要があります。

親が自宅で亡くなりました。必ず事故物件になりますか？

なりません。

国土交通省のガイドラインでは、老衰や病気による自然死は、原則として告知しなくてよいとされています。

ただし、発見が遅れて特殊清掃が行われた場合などは、告知が必要になります。

共有者の兄が売却に反対しています

全体を売るには、兄の同意が必要です。

兄に自分の持分を買い取ってもらう、自分の持分だけを売る、共有物分割請求をする、といった方法を検討します。

遺産分割がまだ終わっていない場合は、まず遺産分割の話し合いや調停で、誰が取得するかを決めます。

再建築不可の土地は、国庫帰属制度で引き取ってもらえますか？

建物が建っている土地は、国庫帰属制度の申請ができません。

建物を解体したあとの更地であれば、ほかの条件を満たせば申請できます。

ただし、解体費用と負担金がかかるので、売却の可能性と比べて考えましょう。

訳あり不動産は、相続登記をしないまま売れますか？

売れません。

亡くなった方の名義のままでは、買主に所有権を移す登記ができないため、先に相続人の名義に相続登記をします。

買取業者の中には、相続登記の手続きをまとめて案内してくれるところもあります。

査定額が0円や、マイナスと言われました

解体費用や片付け費用が土地の価格を上回ると、実質的に値段がつかないことがあります。

その場合でも、隣地の所有者への売却や、訳あり物件専門の買取業者、自治体の空き家バンクなど、ほかの方法で引き取り手が見つかることがあります。

1社の査定だけで判断せず、複数の方法を比べましょう。

共有持分を買取業者に売ると、ほかの共有者とトラブルになりますか？

持分を売ること自体は、法律上、ほかの共有者の同意なくできます。

ただし、兄弟との関係が悪くなることもあるので、売る前に、ほかの共有者に持分の買い取りを打診しておくと角が立ちにくくなります。

訳あり不動産を相続したくない場合、遺産分割で取得しないことはできますか？

できます。

遺産分割協議で、訳あり不動産をほかの相続人が取得すると決めれば、自分は受け継がずに済みます。

ただし、誰も取得したがらない場合は、売却して代金を分ける（換価分割）などの方法を話し合うことになります。

事故物件の告知は、いつまで必要ですか？

国土交通省のガイドラインでは、賃貸は告知が必要な死でもおおむね3年を過ぎれば原則として告知不要とされています。

売買には期間の目安が示されていません。

そのため、告知が必要なケースでは、年数がたっても買主に告げることになります。

再建築不可物件にも固定資産税はかかりますか？

かかります。

再建築不可でも、住宅が建っていれば住宅用地の特例で土地の税額は軽くなっています。

ただし、建物を解体して更地にすると特例がなくなり、税額が上がることがあります。

共有持分の買取価格はどう決まりますか？

共有持分だけを買っても、買主は不動産全体を自由に使えないため、価格は持分割合から単純計算した額より大きく下がるのが一般的です。

複数の買取業者に査定を頼み、条件を比べましょう。

空き家バンクとは何ですか？

空き家バンクは、市区町村などが、空き家を売りたい・貸したい人と、使いたい人をつなぐ仕組みです。

移住を希望する人などが物件を探しているため、ふつうの市場では買い手がつきにくい物件でも、引き取り手が見つかることがあります。

登録の条件や手続きは市区町村ごとに違うので、物件のある市区町村の窓口で確認しましょう。

相続人全員が訳あり不動産を相続したくない場合は？

全員が相続放棄をすれば、その不動産を受け継ぐ人はいなくなります。

その場合、家庭裁判所が選ぶ相続財産清算人が財産を管理・処分することになりますが、選任の申立てには予納金が必要になることがあります。

放棄するかどうかは、ほかの財産や借金も含めて判断しましょう。

まとめ

参考資料：建築基準法42条・43条／民法249条〜264条（2023年4月1日施行の改正を含む）・940条／国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（2021年10月）／国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法」関連資料（2026年9月25日確認）